天津市寧福投資有限公司

一、區域位置分析：
天津水上公園東路地塊項目位于南開區水上公園東路與亮麗道交口處，西臨水上公園，南望奧體中心。周邊交通便捷，服務設施齊全，空間開闊，是一塊難得的寶地。整個地塊占地12171.8m2，用來建設高品質的綜合性商業及辦公建筑。
二、項目特點與整體定位：
根據規劃對該地塊的定位及結合業主要求，該項目整體定位為集金融服務、商業、餐飲、高檔辦公為一體的具有國際化、高檔次、多功能的綜合性服務建筑群。
鑒于該地塊位于天津市的重要景觀地段，必須本著高水平設計、高質量施工，以大氣、洋氣、精心、亮麗的形象展現并融入景觀之中，使之成為水上東路路段的標志性建筑。
三、主要構思和設計目標：
1、土地價值與適宜的開發強度：該地塊周邊環境質量上乘，西面的水上公園與地界一路之隔，近在咫尺，是市內最大的景觀公園和城市綠肺。從景觀和空氣質量上都是絕無僅有的。南面的奧體中心及商業配套設施步行5分鐘可達，同時構成項目南面的景觀。東面和北面是成熟的居住社區，是市內高檔社區集中的地方，所以這是一個品質上乘、空氣清新、景觀優美、配套齊全、交通便捷、鬧中取靜的商業寶地。
2、建筑高度和城市空間：隨著規劃管理水平的進步，對城市空間設計的要求也越來越高。由于項目緊鄰水上公園及周圍成熟社區，從總體上在滿足一定容積率條件下高度的控制及新建筑對周邊環境的影響也需精心推敲。為此，該方案將整體高度控制在50米以內。其中北向寫字樓高度50米，南向寫字樓高度28米。其與兩層的商業結合形成一個完整而又高低變化的輪廓線，對現有城市景觀既不破壞又有所整合、提升，取得相得益彰的效果。
3、景觀與建筑：地界西側的水上公園是項目的最大賣點，所以在單體建筑設計中必須最大限度的加以利用。由于景觀的稀缺性，因此面向景觀的房間無論朝向如何都是最佳朝向， 甚至比天津地方普遍認可的南向更好。而且建筑的體型結合日照進行分析，既有效的增加建筑面積又把對周圍建筑景觀的影響減小到了極致。
四、建筑風格：
基于水上景觀帶在天津的重要地位，方案在建筑風格設計上以可以達到襯托水上的結實、厚重、又不失明快亮麗的簡歐風格為基調，在不高于50米的尺度上，從總體布局，建筑比例、體型、細部上營造頂級商業辦公建筑的氛圍，并不對周邊建筑產生日照遮擋，做到以人為本的親切、陽光的建筑。
在建筑材料方面，整體以高檔石材為主，給人以堅固、長久、高檔、穩重的感覺，突顯頂級商業、金融、辦公的高貴與大氣。
五、建筑功能：
方案在整體上通過對基地范圍內外土地與景觀的充分利用，提供了適合作為綜合商業及辦公所需要的各種功能要求。水上東路沿街為辦公和商業的主要入口，首層商業部分有餐飲和金融服務，既有地上二層又有地下一層，功能完善、使用便利。東面的商業以休閑街的形式存在，商業為兩層，可以由地下車庫直接到達，非常便利。
既有相對的獨立性、又與整體公共設施相聯系，共同形成并享有公共空間與氛圍。使整個建筑成為功能完善、布局合理、使用方便、形象大氣、空間豐富的大型建筑綜合體。 南北各有一棟辦公，北面為局部12層，每層面積1539 m2，擁有辦公及大型會議室。南向為5層辦公，每層面積790m2，擁有辦公及大型會議室。
商業的二層和首層的共享空間可以把陽光直接引入地下室，使地下的空間也得到了陽光的沐浴，而且可以達到節省能源的目的。
六、地下室功能：
為使該項目的功能最優化，配套最完善，地下室二三層為停車和設備用房，在滿足自身配套停車要求的前提下，還要兼顧南側寧發綜合樓的機動車位，并設置了獨立的人員出入口。 地下一層除了與地上相連的餐飲、金融服務外，還做了4200 m2左右的超市，配套更為完善，方便辦公人員及周邊人員購物。
七、交通與停車：
本方案有兩個地下車庫的出入口，一個在亮麗道，一個在水上東路，在地面有67輛的停車位，地下有兩層汽車庫，可停大約394輛左右的機動車，東面從亮麗道沿著商業形成一個步行街，環境幽靜宜人，給人感覺尊貴舒適。
八、對周邊環境影響分析：
a、總體布局： 基本原則是不破壞原有的功能分區和生態機理、本方案的布置與現有建筑顯得和諧、安寧。
b、與現有建筑的距離：方案在設計中考慮盡量加大與現有建筑的距離，最近距離為22米。從空間感覺上不壓抑，從衛生、防火間距上都是大大超過規范要求。
c、對現有建筑日照和景觀的影響：新建筑對現有建筑的影響是客觀的必然和必須面對的事實。精心設計的建筑體型高度完美的解決了對周邊住宅的日照影響，達到與環境融為一體的完美境界。
d、對公園環境的影響：規劃管理部門對水上公園周邊建筑有較嚴格的要求。項目開發和設計方也有義務尊重服從管理部門意見，保護城市空間形態和公園生態環境，所以本方案主要從幾個方面來減少對公園的影響。一是高度控制，最高的一座辦公的建筑高度控制在50米以內，建筑整體錯落有致，并以高檔石材及簡歐的風格凸顯了建筑的穩重、高雅的建筑形象，將自己融于環境之中。從高度和空間組合上不會對公園環境造成影響，一定程度上還有所美化和提升。